德國房價為何10年不會漲（扣除通膨後的實質房價）
在google上打德國房價
跑出來的
＂1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。 "---事實上德國在1975年平均房價是法國的三倍..現在已經持平了..在德國應該沒人會認為＂買房救現金＂...救現金的唯一方法是不買房
其中人口老化跟生育率問題,台灣都比德國嚴重,加上台灣房地產實質上不存在供給不足的問題
台灣房市跟德國房市的最大差別在於 " 台灣政府跟金融機構"在某種程度上在助長房市投機, 台灣房市投機基本上
就跟英美國家房市炒作本質相同..就是政府將房市視為商品市場還非必需品市場...至於房市崩盤的下場.不是政府跟金融機構考慮的後果.
原文中的一句話就是德國房市不漲的本質.也因為德國房市的波動低跟低自有住宅率.反而讓投資德國房市當包租公
都有８％左右的租金報酬率..相對於台灣的租金報酬率...哪邊房市被高估?..就很明顯了
"德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房是聯邦政府首要政策目標之一，這也是德國所有房地産政策的核心出發點。因此，地方政府不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。 "
http://www.chinareviewnews.com/doc/1005/9/7/4/100597424.html?coluid=6&kindid=28&docid=100597424
有興趣的可以自己去連結
＂
原因(擷取原文）
.第一，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。另外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前减少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都爲德國房地産市場未來發展蒙上了陰影。
第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，爲穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存後貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業貸款，其餘則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均爲11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。
第三，德國發達的房屋租賃市場，也成爲房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率爲42％，租賃住房率却達到58％，特別是年輕人中77％是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構成違法行爲；超過50％就構成犯罪行爲，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之灾。
跑出來的
＂1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。 "---事實上德國在1975年平均房價是法國的三倍..現在已經持平了..在德國應該沒人會認為＂買房救現金＂...救現金的唯一方法是不買房
其中人口老化跟生育率問題,台灣都比德國嚴重,加上台灣房地產實質上不存在供給不足的問題
台灣房市跟德國房市的最大差別在於 " 台灣政府跟金融機構"在某種程度上在助長房市投機, 台灣房市投機基本上
就跟英美國家房市炒作本質相同..就是政府將房市視為商品市場還非必需品市場...至於房市崩盤的下場.不是政府跟金融機構考慮的後果.
原文中的一句話就是德國房市不漲的本質.也因為德國房市的波動低跟低自有住宅率.反而讓投資德國房市當包租公
都有８％左右的租金報酬率..相對於台灣的租金報酬率...哪邊房市被高估?..就很明顯了
"德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房是聯邦政府首要政策目標之一，這也是德國所有房地産政策的核心出發點。因此，地方政府不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。 "
http://www.chinareviewnews.com/doc/1005/9/7/4/100597424.html?coluid=6&kindid=28&docid=100597424
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原因(擷取原文）
.第一，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。另外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前减少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都爲德國房地産市場未來發展蒙上了陰影。
第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，爲穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存後貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業貸款，其餘則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均爲11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。
第三，德國發達的房屋租賃市場，也成爲房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率爲42％，租賃住房率却達到58％，特別是年輕人中77％是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構成違法行爲；超過50％就構成犯罪行爲，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之灾。
